A pesar de la Ley de Alquileres, la realidad demuestra que la suba de los salarios no es la suficiente para afrontar la magnitud de los precios del mercado. Alquilar en CABA es una misión imposible o, al menos, desesperante. Las dificultades crecen y la economía hace cada vez más inverosímil la idea de mudarse en una ciudad cuya oferta ofrece de por sí malas condiciones.
Por Ignacio Martínez*
Alan y Florencia son una pareja de abogados que conviven hace años en Villa Urquiza. Hace tres meses se vieron obligados a conseguir una nueva vivienda donde alquilar. El dueño había decidido repentinamente poner en venta la propiedad donde estaban, y en suma, no devolverles el depósito previo por un supuesto “arreglo estructural”. Cuando empezaron con la búsqueda de un nuevo lugar, se toparon con pocas opciones para elegir, precios exageradamente altos y condiciones que excedían la nueva Ley de Alquileres, vigente desde septiembre de 2020.
Tras encontrar un departamento accesible, lograron reservarlo debido a que sus sueldos alcanzaban lo requerido y hasta tenían garantía propietaria. Ese mismo día, cuando la inmobiliaria le notificó a la dueña la profesión de los futuros inquilinos, ella decidió descartar la reserva “por ser abogados”. Finalmente, y a pesar de la impotencia de ser arbitrariamente descartados, lograron encontrar otro departamento donde mudarse.
Ya sea por propietarios que exigen insólitos requisitos, o por inmobiliarias que se rigen descaradamente por fuera de la nueva Ley de Alquileres, el mercado inmobiliario deja claramente en desventaja a quienes buscan nada más y nada menos que un lugar donde vivir.
Casos como el mencionado, suceden repetidamente. Cada vez son más las trabas para tener acceso a un lugar donde alquilar en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, donde lo económico es una condición asfixiante para el salario de la clase media y baja en Argentina. Ya sea por propietarios que exigen insólitos requisitos, o por inmobiliarias que se rigen descaradamente por fuera de la nueva Ley de Alquileres, el mercado inmobiliario deja claramente en desventaja a quienes buscan nada más y nada menos que un lugar donde vivir.
Con la nueva Ley de Alquileres, entre otros puntos, los contratos son a tres años y el costo de los inmuebles aumenta tras doce meses, en relación a la inflación interanual, y con el fin de que “los salarios superen esa suba”. Lo cierto es que, según el Índice de Contratos de Locación, el precio de un alquiler en CABA tuvo una suba del 47,1% para septiembre y un 48,6% para octubre de 2021, en el marco de una inflación del 51,8% interanual en los registros del INDEC. Pero la realidad demuestra que la suba de los salarios no es la suficiente para afrontar la magnitud de los precios del mercado.
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Alquilar en CABA: un sueño para pocos.
Con viviendas que cotizan en dólares y salarios devaluados, la nueva Ley de Alquileres no termina de ser decididamente beneficiaria para contribuir con herramientas a quienes intentan acceder a una vivienda. Tras 36 años, la sanción de una ley no resultó suficiente, y a un año de entrar en vigencia, tampoco es cumplida como debería por parte de propietarios e inmobiliarias. Dentro de esa zona gris, las decisiones siguen siendo arbitrarias.
Dicho esto, ¿cómo y quiénes deberían resolver una crisis habitacional? Una posible idea la propone Alemania, donde el estado tomó la decisión de expropiar 240 mil viviendas de Berlín para intentar bajar el precio de los alquileres, en cuyo mercado manda el poder de las inmobiliarias y la falta de recursos de los inquilinos para afrontar el estilo de vida.
¿cómo y quiénes deberían resolver una crisis habitacional? Una posible idea la propone Alemania, donde el estado tomó la decisión de expropiar 240 mil viviendas de Berlín para intentar bajar el precio de los alquileres
La realidad argentina demuestra que lejos está CABA de interpretar una solución de esta índole. Pero en el mientras tanto, las dificultades crecen y la economía hace cada vez más inverosímil la idea de mudarse en una ciudad cuya oferta ofrece de por sí malas condiciones.
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Una exigencia sin techo
Franco tiene 28 años, vive en Almagro, y optó por pagar un seguro de caución por no tener garantía propietaria. Aunque legalmente deberían aceptarla como una opción reglamentaria, tuvo complicaciones con propietarios que pusieron en duda la fiabilidad del seguro, a pesar de cumplir con las condiciones solicitadas. Luego de adentrarse a la búsqueda de un nuevo lugar, dio con una publicación de pocos días en Zonaprop.
Fue presencialmente a ver la propiedad, y en ese mismo encuentro, la agente inmobiliaria lo presionó a reservar porque “ya había dos personas más interesadas”, y lo más probable es que si no se decidía, iba a perder su chance. No obstante, pese al estrés de la situación, pudo hacer la reserva, pero la incertidumbre de todas formas continuó, ya que la dueña del inmueble “desconfiaba del seguro de caución”. El seguro es Finaer S.A y cumple con todas las normativas vigentes, más la aprobación previa del inquilino y sus aportes, por lo que la desconfianza no tenía sentido. Tras días de idas y vueltas, la reserva pudo sostenerse y el alquiler se llevó a cabo, pero las complicaciones ensuciaron una operación que debía ser rutinaria antes que prejuiciosa con el inquilino.
A los asfixiantes requisitos, se le suman precios altos y cambiantes. Según datos de Zonaprop, para septiembre de 2021 un departamento de dos ambientes en Capital Federal cuesta $46.628 por mes, mientras que un monoambiente $28.451. Además, con expensas que rondan el 20% del costo del alquiler, el resultado es casi inaccesible
Una vez más, se evidencia una competencia desleal cuyo marco regulatorio queda sin efecto, en la medida en que quienes optan por abonar un seguro de caución –opción que debería ser aceptada como requisito-, luego son rechazados sin motivo alguno por meras “exigencias de los propietarios”. En el medio, las inmobiliarias actúan como intermediarias obsoletas, o presentes sólo cuando hay comisiones para cobrar. Y en este sentido, si los prejuicios y los negocios de quienes tienen un inmueble a su nombre pesan más que las leyes, lejos estamos de tener beneficios al encontrar viviendas.
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A los asfixiantes requisitos, se le suman precios altos y cambiantes. Según datos de Zonaprop, para septiembre de 2021 un departamento de dos ambientes en Capital Federal cuesta $46.628 por mes, mientras que un monoambiente $28.451. Además, con expensas que rondan el 20% del costo del alquiler, el resultado es casi inaccesible, considerando que para afrontar el una canasta básica es de $62.000. Es decir, que con un sueldo básico de $100 mil, sólo con el alquiler de un monoambiente, se gastaría aproximadamente un 30% de lo ganado en un mes de trabajo.
En muchos casos, los avisos “mal publicados” tienen fotos que no son las reales, descripciones espaciales confusas, graves desperfectos edilicios omitidos, y la falta de aclaración de requisitos excluyentes para acceder a la vivienda, como la común presencia de una mascota.
Pero la oferta inmobiliaria no sólo es escasa por su costoso acceso, sino también por la poca rentabilidad que deja la operación de alquilar, por lo que son cada vez más habituales las decisiones de vender el inmueble. En este sentido, mientras los alquileres aumentan, el precio de venta de las propiedades paradójicamente bajó un 5,9% en lo que va del 2021. A fin de cuentas, la incertidumbre en estos casos está en que se presente alguien con el poder adquisitivo de comprar una vivienda dolarizada.
Por último, hay que señalar que las condiciones abusivas para entrar a un departamento se complejizan a partir del medio para el cual se busca una vivienda. Si bien páginas como Zonaprop, Argenprop o Marketplace contribuyen a ser ágiles herramientas de búsqueda, si éstas no son bien utilizadas –incluso, a veces con evidente malicia- pueden llegar a ser una inversión de tiempo sin límites, ya que no ofrecen publicaciones con informaciones claras. En muchos casos, los avisos “mal publicados” tienen fotos que no son las reales, descripciones espaciales confusas, graves desperfectos edilicios omitidos, y la falta de aclaración de requisitos excluyentes para acceder a la vivienda, como la común presencia de una mascota.
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La odisea de alquilar en CABA
¿Quiénes se hacen cargo?
“Hace cuatro meses me separé, salí a buscar departamentos y es imposible encontrar uno”. La declaración podría ser de cualquiera, pero detallando que es del precandidato a diputado en CABA de JxC, Martín Tetaz, resulta llamativo. La demagogia de presentarse a la par de otros ciudadanos con “los mismos problemas”, lo único que demuestra es que la crisis habitacional amerita una intervención estatal inmediata y menos oportunismo político.
La incertidumbre y la inestabilidad económica llevan a que un contrato de alquiler a tres años sea una apuesta importante a futuro. En medio de esa decisión, inquilinos y propietarios deambulan en un mercado que ha sido intervenido con una ley que sumó pocas condiciones a favor, y ha sido perjudicial económicamente. E incluso, hasta ni siquiera la ley se ha hecho respetar, porque los contratos en negro o pactados por plazos arbitrarios aún siguen vigentes.
Quienes promulgan derogar la ley de alquileres, no hacen contrapropuestas. Y son los funcionarios estatales los responsables directos de contribuir a una mejora en las condiciones de vida, pero entendiendo y escuchando verdaderamente las necesidades tanto de inquilinos como de propietarios
Para que se garantice el acceso a una vivienda digna, los salarios deberían aumentar por encima de la inflación y no caer, para luego acomodarse a las condiciones del mercado inmobiliario. En esa línea, las negociaciones paritarias son fundamentales y los acuerdos con los actores sociales deberían ser leales y necesarios.
Quienes promulgan derogar la ley de alquileres, no hacen contrapropuestas. Y son los funcionarios estatales los responsables directos de contribuir a una mejora en las condiciones de vida, pero entendiendo y escuchando verdaderamente las necesidades tanto de inquilinos como de propietarios. De lo contrario, al estrés, la angustia y la ansiedad que generan el hecho de mudarse, se le seguirá sumando la pérdida de poder adquisitivo, y lo inaccesible de un salario acorde a los gastos de un alquiler de vivienda.
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